美國住房金融監管機構將加密資產納入房貸評估體系

近日，美國聯邦住房金融局（FHFA）發布了一項具有裏程碑意義的指令，首次正式要求將加密資產納入抵押貸款資產評估體系。盡管該政策仍處於初步探索階段，具體細節尚未完全明確，但其背後推動加密貨幣加速邁向主流金融的戰略意義，在業內引發了廣泛討論。

FHFA署長William J. Pulte在社交媒體上宣布，該機構將就"加密貨幣資產在抵押貸款資格評估中的適用性"展開研究。隨後，Pulte再次發文表示，經過深入研究，他已下令房利美與房地美準備將加密貨幣計入抵押貸款的資產範疇。

FHFA在正式文件中指出，房利美和房地美在美國住房金融體系中發揮着關鍵作用，通過審慎標準爲住宅抵押貸款的二級市場提供穩定性和流動性，以確保可持續、長期的房屋所有權。加密貨幣作爲一種新興資產類別，可能爲傳統金融市場之外的財富積累提供機會，但長期以來未被納入住房貸款評估標準。FHFA認爲，納入更多樣化的資產類別將有助於更全面地評估借款人的儲備能力，並提升信用良好借款人實現可持續住房擁有的可行性。

FHFA作爲這兩家企業的監管方，提出了多項指示：

1. 房利美和房地美須制定並提交一份提案，研究在其單戶住宅貸款風險評估中，將加密貨幣作爲可計入儲備的資產類別納入考量，且該等資產不需要在貸款結束前兌換爲美元。

2. 企業僅可考慮可由受美國監管的中心化交易所出具資產憑證並存儲的加密貨幣資產，且該等交易所必須遵循所有適用的法律法規。

3. 在制定相關評估機制時，每家企業應綜合考量並引入必要的風險緩釋措施，包括但不限於針對市場波動性的調整，以及對儲備資產中加密貨幣所佔比例施加足夠的基於風險的調整因子。

4. 在實施任何制度變更前，企業須首先獲得其董事會批準，再提交FHFA審議。

目前，該命令已正式生效，FHFA要求房利美與房地美在"合理可行的時間框架內"加快研究與落地推進。然而，文件並未披露具體適用範圍、可被納入的幣種清單、改革時間表或法律與責任劃分等細節，仍屬政策探索初期階段。

此項政策出臺，正值美國住房市場面臨多重壓力之際。受制於高利率環境和住房供應不足，美國2025年第一季度抵押貸款發放量跌至近歷史低點。再融資業務萎靡不振，首次購房者在5月僅佔總銷量的30%，遠低於歷史均值的40%。全國住房擁有率已跌至65.1%，爲2020年以來最低水平。越來越多年輕人推遲購房決策，不得不選擇啃老或在高租金環境中延遲購房決策。

FHFA此舉被外界視爲一項旨在緩解結構性問題的破局之策，尤其考慮到加密資產在美國年輕人中日益普及，提升其購房參與度有望盤活當前低迷的市場。

這一政策迅速在加密圈內引發廣泛關注和熱議，多位業內知名人士紛紛表達支持，認爲這是加密資產邁向主流金融的又一重要轉折點。

Michael Saylor評論道："比特幣已被美國住房金融體系認可爲儲備資產，這是機構層面對採納比特幣與作爲抵押品認可的裏程碑式時刻。"

知名投資人Anthony Pompliano指出，房利美和房地美現已允許借款人在申請抵押貸款時，將比特幣及加密資產作爲資產證明的一部分。他認爲這項改革本應早已實施，感謝Pulte促成了這一歷史性進展。

房地產投資人Grant Cardone則指出，比特幣進入房地產領域，將顛覆傳統房地產投資，更重要的是解決房地產長期存在的諸多痛點。這場變革將徹底革新從簡單單戶住宅所有權到復雜商業地產的投資方式。

值得注意的是，Pulte本人是房地產行業資深背景的專業人士，同時也是加密貨幣支持者。根據今年2月公開的財務披露文件，他持有價值在50萬至100萬美元之間的比特幣和同等價值的Solana，同時還持有比特幣礦商和GameStop等股份。

自2019年以來，Pulte多次公開支持比特幣，曾透露自己持有11枚比特幣，並將其視爲幫助全球最貧困人羣的重要工具，特別是那些"沒有銀行帳戶"的人羣。他表示："作爲慈善家，我希望推動加密貨幣的廣泛採用。"