الوكالات التنظيمية المالية السكنية في الولايات المتحدة تضيف الأصول المشفرة إلى نظام تقييم الرهن العقاري

مؤخراً، أصدرت وكالة التمويل الفيدرالي للإسكان في الولايات المتحدة (FHFA) توجيهاً تاريخياً يطلب رسمياً للمرة الأولى إدراج الأصول المشفرة في نظام تقييم أصول الرهن العقاري. على الرغم من أن هذه السياسة لا تزال في مرحلة الاستكشاف الأولية، ولم يتم تحديد التفاصيل بشكل كامل بعد، إلا أن الأهمية الاستراتيجية وراء تسريع العملة المشفرة نحو التمويل السائد قد أثارت نقاشاً واسعاً في الصناعة.

أعلن مدير FHFA ويليام ج. بولتي على وسائل التواصل الاجتماعي أن الوكالة ستجري دراسة حول "ملاءمة الأصول المشفرة في تقييم مؤهلات الرهن العقاري". بعد ذلك، كتب بولتي مرة أخرى أنه بعد دراسة معمقة، قد أمر فاني ماي وفريدي ماك بالاستعداد لاحتساب العملات المشفرة ضمن فئة الأصول للرهن العقاري.

تشير FHFA في الوثائق الرسمية إلى أن فاني ماي وفريدي ماك تلعبان دورًا حاسمًا في نظام التمويل السكني الأمريكي، من خلال معايير حذرة توفر الاستقرار والسيولة لسوق الرهن العقاري الثانوي، لضمان ملكية منازل مستدامة وطويلة الأجل. العملة المشفرة كفئة أصول ناشئة قد توفر فرصًا لتراكم الثروة خارج الأسواق المالية التقليدية، لكنها لم تُدرَج منذ فترة طويلة في معايير تقييم قروض الإسكان. تعتبر FHFA أن إدراج فئات الأصول الأكثر تنوعًا سيساعد في تقييم القدرة الاحتياطية للمقترضين بشكل أكثر شمولاً، وزيادة إمكانية تحقيق ملكية سكنية مستدامة للمقترضين ذوي الائتمان الجيد.

تقدمت FHFA كجهة تنظيمية للشركتين بعدة توجيهات:

1. يجب على فاني ماي وفاني مِيه أن يضعوا ويقدموا اقتراحًا لدراسة إدراج العملات المشفرة كفئة أصول قابلة للاحتساب كاحتياطيات في تقييم مخاطر قروضهم السكنية الفردية، ولا يتعين تحويل هذه الأصول إلى دولارات قبل انتهاء القرض.

2. يمكن للشركات أن تأخذ في الاعتبار فقط الأصول المشفرة التي يمكن إصدار شهادة الأصول لها من قبل بورصات مركزية خاضعة للتنظيم الأمريكي وتخزينها، ويجب أن تلتزم هذه البورصات بجميع القوانين واللوائح المعمول بها.

3. عند وضع آليات التقييم ذات الصلة، يجب على كل شركة أن تأخذ في الاعتبار وتدخل التدابير الضرورية لتخفيف المخاطر، بما في ذلك على سبيل المثال لا الحصر التعديلات المتعلقة بتقلبات السوق، وكذلك فرض عوامل تعديل قائمة على المخاطر كافية بالنسبة للنسبة المئوية للعملات الرقمية ضمن الأصول الاحتياطية.

4. قبل تنفيذ أي تغييرات في النظام، يجب على الشركة أولاً الحصول على موافقة مجلس إدارتها، ثم تقديمها للمراجعة من FHFA.

حالياً، أصبحت هذه التعليمات سارية المفعول رسمياً، وتطلب FHFA من فاني ماي وفريدي ماك تسريع الأبحاث والتنفيذ ضمن "إطار زمني معقول وقابل للتطبيق". ومع ذلك، لم تكشف الوثيقة عن نطاق التطبيق المحدد، وقائمة العملات التي يمكن إدراجها، أو الجدول الزمني للإصلاح، أو تفاصيل التقسيم القانوني والمسؤوليات، ولا تزال في مرحلة الاستكشاف السياسي.

تأتي هذه السياسة في وقت تواجه فيه سوق الإسكان الأمريكي ضغوطًا متعددة. بسبب بيئة الفائدة المرتفعة ونقص الإمدادات السكنية، انخفضت قروض الرهن العقاري في الربع الأول من عام 2025 إلى أدنى مستوياتها التاريخية تقريبًا. تراجعت أعمال إعادة التمويل، حيث شكل المشترون لأول مرة 30% فقط من إجمالي المبيعات في مايو، وهو أقل بكثير من متوسطه التاريخي البالغ 40%. انخفضت نسبة ملكية المنازل على مستوى البلاد إلى 65.1%، وهو أدنى مستوى منذ عام 2020. المزيد والمزيد من الشباب يؤجلون قرارات شراء المنازل، مضطرين للاعتماد على الأهل أو تأجيل قرارات شراء المنازل في بيئة إيجارات مرتفعة.

يُعتبر هذا الإجراء من FHFA بمثابة استراتيجية تهدف إلى معالجة المشكلات الهيكلية، خاصةً بالنظر إلى انتشار الأصول المشفرة بين الشباب في الولايات المتحدة، مما قد يعزز مشاركتهم في شراء المنازل وينعش السوق الراكدة الحالية.

أثارت هذه السياسة اهتمامًا واسعًا ونقاشًا في دائرة التشفير بسرعة، حيث أعرب العديد من الشخصيات المعروفة في الصناعة عن دعمهم، معتبرين أنها نقطة تحول مهمة أخرى نحو التمويل السائد للأصول المشفرة.

علق مايكل سايلور: "لقد تم الاعتراف ببيتكوين من قبل النظام المالي للإسكان في الولايات المتحدة كأصل احتياطي، وهو لحظة تاريخية على مستوى المؤسسات في اعتماد بيتكوين والاعتراف بها كضمان."

أشار المستثمر المعروف أنتوني بومبليانو إلى أن فاني ماي وفريدي ماك قد سمحت الآن للمقترضين باستخدام البيتكوين والأصول المشفرة كجزء من إثبات الأصول عند التقدم للحصول على قرض عقاري. ويعتقد أن هذا الإصلاح كان ينبغي أن يتم منذ فترة طويلة، ويشكر بولتي على تسهيل هذا التقدم التاريخي.

أشار مستثمر العقارات غرانت كاردون إلى أن دخول البيتكوين إلى مجال العقارات سيحدث ثورة في استثمار العقارات التقليدي، والأهم من ذلك أنه سيحل العديد من نقاط الألم التي تعاني منها العقارات على مر الزمن. ستحدث هذه الثورة تغييرًا جذريًا في طريقة الاستثمار من ملكية المنازل الفردية البسيطة إلى العقارات التجارية المعقدة.

من الجدير بالذكر أن بولتي هو محترف ذو خلفية قوية في مجال العقارات، وهو أيضًا من مؤيدي التشفير. وفقًا لوثائق الإفصاح المالي التي تم نشرها في فبراير من هذا العام، فإنه يمتلك بيتكوين بقيمة تتراوح بين 500,000 و 1,000,000 دولار، بالإضافة إلى سولانا بنفس القيمة، كما يمتلك أيضًا أسهمًا في شركات تعدين البيتكوين وGameStop.

منذ عام 2019، دعم بولتي بيتكوين علنًا عدة مرات، وكشف أنه يمتلك 11 بيتكوين، ويعتبرها أداة مهمة لمساعدة أفقر الناس في العالم، خاصة أولئك الذين "ليس لديهم حسابات مصرفية". وذكر: "بصفتي فاعل خير، أود أن أدفع لاعتماد التشفير على نطاق واسع."